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李宇嘉:当深圳“不差地”,前景无限估量_财经
2019-11-08 22:05:19

中新经纬客户端11月7日电2019逆水寒搬砖教程 题:《李宇嘉:当深圳“不差地”,前景无限估量》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

如果,一个城市发展的本来就很好了,现在是又“不差地”、又“不差钱”,那是怎么的一种前景?这个城市就是深圳。“6.24”史诗级土拍后,领导说,深圳住宅供地,还会放量的。果不其然,马上到来的“11.22”,将是更加“史诗级”的宅地放量,将有7宗宅地供应。

不仅住宅“不差地”,现在产业用地也不差。11月5日,深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会,宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地。

其实,深圳的供地潜力,就像是一块吸了水的海绵,表面看没有地,但只要挤一挤就有;挤得越用力,可以供应的地就越多。去年,我到南山深圳湾填海区,这是深圳房价最高的地方,周围是“15万+”的豪宅区。但却有一宗闲置了15年、占地面积有10万平米的地块,里面杂草丛生,四周被挡板围起来,挡板上写着“城市巨作,细细研磨中”。但到现在,也没研磨出来。

早在2013年,深圳就登上广东省闲置土地的榜首,数量达到152宗,占到全省范围的45%。2019年,深圳官方曾公布了一份《闲置土地信息公开表》,上边在列闲置土地71宗。2019年,深圳市盘活清理了存量用地约28平方公里。缺地是不是伪命题?

今年的8月份,深圳发布了一个被忽视的重磅文件,《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》,宣布用两年时间高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题。作为大湾区的龙头,打造先行示范区,深圳肩负的重任史无前例,这是国家战略。先行示范区的每一个战略,比如教育医疗的短板,发展战略性新兴产业,落地都要空间。

能把闲置土地逼出来,深圳的供地难题,将缓解很多。清理闲置地块,只是一个方面,存量盘活,才是深圳供地的主力。深圳是工业起家的城市,有数千个工业园区,仅龙岗就有各类工业园区900个,总占地面积80.5平方公里。过去,工改商、工改居日付网赚联盟、工改M0轰轰烈烈。表面上看,形形色色的孵化器、产业用房、创业空间,其实是类住宅。

2019年以来,“回归工业”、“助推高质量发展”,成了深圳“工改”的主题。也就是说,未来,“工改工”是绝对主体,玩儿类住宅的全部叫停。

2019年深圳划定工业区块线,“工改工”回归产业本质

叫停的就是工改M0(既非住宅,又非办公的怪物),据说工改M0转战东莞去了。而且,城市更新开始释放空间,2019-2019年释放出16平方公里,整个“十三五(2019-2020年)”释放出30-35平方公里(下图)。

而且,工改工在2019年有42个,这是历史最大规模,接近2019年的三倍,比工改商、工改居、工改综合加起来还要多(上图)。

深圳一旦把工业用地转向产业,不搞房地产,空间约束的问题,一下就解决了。也就是说,只要发展商品房,空间就永远也不够,因为有资本追逐和炒作,有巨大的买房需求,市场永远一片火热。但是,只要搞实体经济,资本、需求不膨胀了,热情消停,空间就不紧张了。

此次30平方公里要用来干什么?不是金融、互联网、创意文化等,当然这些很重要,但发展的过分了。金融,我们不掌握交易规则、汇率的定价权。互联网,我们也是应用型的。

深圳这30平方公里,要搞三个产业:重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。

下面,就逐一把这三大产业分析一下。先看重大创新载体,国家及省级实验室、基础研究机构、国家工程研究中心等等,这就是基础性研究。也就是说,我们要研制算法、源代码、一种游戏有几百种小游戏芯片。

其次,新兴产业集群,有新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业,尤其是要特别围绕5G移动通信、8K超高清视频、集成电路、人工智能、生物医药五大重点发展方向。现在,这些产业深圳有优势,但产业链上游的新材料、新工艺,有的还掌握在人家,我们一定要在上游掌握这些。不然,产业链不稳定。

上游关键的新材料、新工艺掌握在别人手里,中下游制造业跟着走,在哪都能生产。产业链重点领域也一样,重要的零部件、设备也是我们要攻坚的。要制造业,还是要房地产,这次深圳做出了最正确选择。未来,深圳的空间价值提升了,不动产也受益,这是分享城市长期红利的结果,想必大家都应该有这个眼光和耐心。(中新经纬APP)

李宇嘉



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